소유권

■ 소유권 

소유권이란 물건을 전면적으로 지배할 수 있는 권리입니다. 따라서 소유자는 법률의 범위 안에서 그 소유물을 사용·수익·처분할 수 있는 권능이 있습니다. 여기서 사용·수익이란 물건이 가지는 사용가치를 실현하는 것으로서 물건을 물질적으로 사용하거나 그로부터 생기는 과실을 수취하는 것이며, 처분은 물건이 가지는 교환가치를 실현하는 것을 말합니다. 


 ■ 소유권과 관련된 주요 분쟁 쟁점 

 • 취득시효 취득시효는 어떤 자가 권리자인 것처럼 권리를 행사하고 있는 사실상태가 일정한 기간동안 계속된 경우에 그가 진실한 권리자인가를 묻지 않고서 처음부터 권리자였던 것으로 인정해 주는 제도 입니다. 

 • 소유물 반환청구권, 방해배제청구권, 방해예방청구권 소유자는 그 소유에 속하는 물건을 점유하는 자에 대하여 반환을 청구할 수 있으며, 점유 침탈 이외의 방법으로 방해하고 있는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고, 방해할 염려가 있는 자에 대해서는 그 예방을 청구할 수 있습니다.  

• 공유, 합유(조합), 총유(종중, 비법인사단) 관계 공동소유는 하나의 물건을 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유하는 것을 의미하는데, 그 유형으로 민법은 공유, 합유, 총유의 세가지 유형을 규정하고 있으며, 각각 그 형태에 따라 분쟁이 자주 발생합니다.  

• 그 밖에도 부동산 소유권과 관련해서 명의신탁, 건물의 구분소유, 인지사용청구권 등과 관련된 분쟁이 발생하기도 합니다.

임대차

■ 주택임대차보호법 

국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률입니다. 


 (1) 대항력 : 주택임대차보호법상 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해서도 효력이 생기고, 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 

(2) 계약 기간 : 또 임대의 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장하여 임대를 종료할 수 있으며, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

(3) 보증금 반환 : 임대차가 종료하였으나 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임대인의 협력없이 임차주택을 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령이 결정되어 임차권등기를 한 임차인은 이사를 하거나 주민등록을 옮기더라도 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 주택임대차보호법은 강행규정으로, 이 법에 위반된 임대차 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다. 


■ 상가건물임대차보호법 

상가건물 임대차에 관해 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장하기 위해 제정한 법률입니다. 


(1) 적용대상 : 부동산 업자나 건물주들의 횡포로부터 영세 임차인들의 권리를 보호하고 과도한 임대료 인상을 막기 위해 2001년 제정되었으며, 이 법은 상가건물의 임대차에 적용하되, 대통령령이 정하는 보증금액, 곧 서울은 4억 원, 수도권과밀 억제권역은 3억 원, 광역시와 수도권과밀억제권역이 아닌 인천·안산·용인·김포·광주는 2억 4000만 원, 그 밖의 지역은 1억 8000만 원을 초과하는 경우는 적용에서 제외합니다.  

(2) 대항력 : 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력이 생기고, 확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매를 할 때 후순위 권리자와 그밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.   

(3) 계약의 갱신 : 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 한 계약갱신 요구에 대해 정당한 사유없이 거절하지 못하며. 계약갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함하여 모두 5년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세·공과금과 그 밖에 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 


지상권

■ 법정지상권 

당사자의 설정계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 인정되는 지상권입니다. 토지와 건물이 동일소유자에 속하고 있는 경우에 토지 또는 건물의 일방에만 제한물권(전세권 또는 저당권)이 설정되어 있다가, 그 후에 어떠한 사정으로 토지와 건물이 소유자를 달리하게 된 때에 건물소유자를 위하여 법률로 인정하는 지상권을 말합니다. 만일 이 경우에 지상권을 인정해 주지 않는다면 건물소유자는 아무 권리 없이 타인의 토지를 사용하는 것이 되어 건물을 철거하지 않으면 안 되므로 법은 이 경우 당연히 지상권이 설정된 것으로 봅니다. 또 저당권 설정 당시에 건물이 건축 중이었을 경우에도 법정지상권 성립이 인정되기도 합니다. 법정지상권이 성립하기 위해서는 저당권을 설정할 당시에 토지와 건물이 동일소유자의 것이어야 하고, 토지와 건물 어느 한 쪽에 저당권이 설정되어야 하며, 저당권의 실행에 따라 경매됨으로써 소유자가 달라져야 한다는 성립요건이 필요합니다. 


■ 관습법상 법정지상권 

관습법상 법정지상권이란 토지와 건물이 동일인에게 속하였다가 매매 기타 원인으로 토지와 건물 소유자가 달라지게 된 경우 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 건물소유자는 관습법에 의하여 등기 없이도 당연히 취득하는 지상권을 의미하며, 판례가 관습법으로 인정한 것입니다. 

유치권

■ 유치권 

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가 증권을 유치할 수 있는 권리를 말합니다. 


■ 유치권 관련 주요 분쟁 쟁점 

유치권과 관련해서는 건설 공사 도급 관계, 제조업, 임대업 등에서 자주 문제가 발생합니다. 유치권은 담보물권은 아니지만 우선 변제적 효력을 가지는 강력한 권리이므로 분쟁 발생시 변호사와 즉시 상담하시는 것이 좋습니다. 유치권자는 채권의 변제가 있을 때까지 목적물을 유치할 수 있고, 유치물에서 생기는 천연과실및 임료 등의 법정과실을 수취하여 다른 채권자에 우선하여 과실로써 채권의 변제에 충당할 수 있습니다. 유치권자는 별제권과 경매권을 가지지만 경매시 우선변제권이 없다는 데 이론이 없습니다. 그러나 다른 채권자가 그 물건을 경매에 붙여 경락인이 결정되었다 해도 경락인은 우선 유치권자에게 그 채권액 만큼을 먼저 경락대금에서 지급하지 않으면 그 물건을 받아내지 못하게 되어 있으므로 사실상은 유치권도 우선적으로 변제를 받을 수 있는 강력한 권리입니다.